期房好還是現房好？新加坡買房必知

對於海外置業，選擇期房還是現房是投資者必須要做出的抉擇。期房需要等待一段時間才能拿到，現房即買即用。不管是投資還是自住，期房現房又該如何抉擇?它們分別的優勢又有哪些?

新加坡期房的優勢

新公寓的付款按照工程進度收取購物款項，簡言之就是房子建到特定階段付特定的款項。這也是期房的一大好處，可以緩解很多買家的經濟壓力。同時這樣的付款方式降低了購房者放貸供款負擔，意味著如果貸款比例達到80%的話，購買者可以更輕松的以一種更具管理性的還款方式償還貸款。根據下圖中房屋進度收款，在工程初期，舉例$100萬新幣左右的房子月供剛開始才$300-500每月，隨後才根據工程進度增加，房子月供才慢慢增加。這也是很多買家比較理想的一個狀態，當然有利有弊。新加坡目前大部分期房都要到2021-2023年才能交房。

如同購買新車一樣，經銷商會提供購車者一個保障期，保障期內的維修全權有經銷商負責。在新加坡購置新公寓，一年內如有任何質量問題或瑕疵(室內)，開發商會全權負責維修工作。這也是在購買新房時才有的優勢，而購買轉售房則以交房時的質量為准，沒有額外的保修期。

新加坡政府嚴格要求房產開發商必須 在買地後的5年內賣出所有單位，若不能再限定的時間內售罄全部單位，否則就要付地價15%的額外買家稅。對於今年新政的出爐，很多開發商被迫讓利出售，想盡各種辦法、理由為購房者提供購房優惠，例如早期購房優惠、VVIP優惠等等。所以開發商在合格證書條例證書快到期前，大部分開發商會明智的決定給予購房優惠。

在新項目的開售當天，總會出現車水馬龍的一面。而有一個原因可以解釋為什么每次會是這個場景，排在隊伍前列的購房者在房型、位置的選擇上有更多的機會。而後來的購房者，則只能在前面購房者挑選剩下的單元中盡可能的選出自己滿意的戶型。而且，當您看轉售房時，只能看市場上屋主放出來在賣的房子，選擇相對有限，雖然面積相對較大，但新房的面積則相對緊湊些，主要是開發商從控制總體房價的角度考慮，希望買家可以承擔得起。

新加坡的公寓有一大特點就是精裝修，不像國內是毛坯房。在新加坡，每一個新開公寓的開發商都會負責精裝修，由於優質的社會信用體系，實際入住的公寓與在購買時參觀的樣板間都是一比一的比例做出來的，對於購買新房的購房者而言，無需在裝修上進行再投資。 當你入住時，牆面已經刷好，衛生間裝飾豪華，廚櫃，爐灶，油煙機等都已就緒您只需額外購買家私即可立即入住。甚至開發商會為購房者在大理石和瓷磚上提供奢華的選擇。相反，如果購買轉售房，一般房齡若在5年以上，花費額外的時間和金錢去翻新則不可避免，除非原屋主已自行做過翻新。

新加坡現房的優勢

買二手房可以在交房後立刻全部或部分租出獲取收益，緩解貸款的壓力甚至有些收益很好的二手房不止能抵房貸還能賺取額外收入。對於有資金壓力的購房者而言買二手房也會相對壓力比較小，甚至若能夠幸運遇到有租約的房屋，則房屋出租的中介費都已經省去了上千的費用。

對同一個地區的二手房而言，通常轉售房的單位價格以每平方尺計算，都會低於新房的單位售價。雖然在新加坡一般來說5到8年以上的新公寓通常擁有更大的室內面積，但是考慮到相對便宜的單位面積價格，同樣的預算，可以買到更大的二手房，當然二手房售價似乎便宜一些的主要原因是房屋地契有效年限縮短打折後的結果。有很多居住在政府組屋的居民習慣了比較大面積的單位，所以在選擇第二套房產時會偏向於轉售房。

相比於只能幻想於新房交房前的樣板間，二手房最大的優勢在於可以真實用五官感受到房屋內部設計、設施及維護情況，周圍居住的鄰居，也不用猜測早上的太陽在哪個方向升起，夕陽的太陽在哪個方向落下。是否有西曬或者說西曬的直曬角度到底是多少? 除了直觀的感受，屋內更多的細節可以通過更為仔細的檢查保障質量的完好。相反購買新房時，無法直接五官感受房屋的細節更無法去評估西曬的具體角度是多少。因此，購買二手房不失為一個消除所有不確定性的明智之舉。

買賣二手房不用多說，屬於一手交錢一手交房的實物買賣，而購買新房，換句話就是購買了期房。因此無論風險多小，就會可能面對開放商因為種種原因不能在承諾交房日交付的尷尬處境。小則延期半年，增加租房成本或者拖延計劃。當然你可以不相信這樣的情況會在新加坡發生，因為政府在這方面的監管非常嚴厲，開發商都是墊資建房的。另外，房屋購買者通常分為兩類，一類想通過快速出租房屋收取租金收益，另一類則希望資產不斷增值。因此對於第一類購房者而言，購買二手房能快速的達到收取租金償還貸款的目的，而對於第二類購房者而言，新公寓往往在建成後，一般來說會有一定幅度的增值。

新加坡期房現房購買流程

購買期房

第一步：買家支付5%定金。

第二步：開發商向買家出具option to purchase，即房屋預售協議，預售協議必須使用政府規定的標准格式。

第三步：房屋預售協議自開發商將購買合同和地契副本交給購房者或其律師之日起三周後過期。買家在該期限內決定是否購買，如買家不願購買則需支付已交定金的1/4作為違約金，開發商將剩餘的3/4退還給買家。

第四步：如買家決定購買該房產，則需簽署律師協議，之後的購房事宜可由律師協助辦理。

第五步：買家在收到協議三周內簽署預售協議。

第六步：買家應自簽訂購買合同之日起14日內向稅務局支付印花稅。印花稅為總房款的3%減去5,400新幣。

第七步：買家在自簽訂協議起的八周內需支付15%購房款(包含定金共20%)。

第八步：買家可通過律師辦理簽署貸款及轉讓協議。

第九步：買家根據樓盤進度付清剩餘的80%款項，最後律師協助辦理登記手續，交房，驗房。

購買現房

第一步：買家繳納總房款的1%作為定金後，賣方提供option to purchase給買方，即房屋預售協議。

第二步：買家有14天冷靜期來決定是否執行房屋預售協議，這個時間長短是可以商量。如果決定執行，則通過買方律師簽署option to purchase.(買賣雙方均有自己的律師，exercise option)，同時買方支付4%給律師代收，交給賣方律師。如果到期未執行房屋預售合同，則所有定金歸賣方所有。

第三步：若買家決定執行房屋預售合同，應在簽訂房屋預售合同之日起14日內繳納印花稅。印花稅則由買方代表律師轉交給新加坡國內稅務局。印花稅額為總房款的3%減去5,400新幣。

第四步：應在自簽訂房屋預售合同之日起8周內完成房產交易。在此期間，買方必須找到銀行，辦妥按揭貸款，尋找找估價師對所購買物業估價，律師將提前一周通知買方剩下需支付的95%房款金額，買方必須提前三天將支票交給代表律師。

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風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。