馬來西亞買房如何避開雷區？房地產術語了解一下

說到海外房產投資，有經驗的投資人都知道永久產權、精裝修、物業配套完善、零公攤，有的還送車位。但是，有的時候陷阱和雷區卻也隱藏在一些小細節中，投資者們應該保持清醒的頭腦，對項目可能發生的問題仔細詢問，避免損失的產生。

投資馬來西亞要避免那些“雷區”

炒房賺錢快

海外投資的目的要清晰：投資保值，增值，收益穩定，養老自用，合理性資產配置，切勿以炒房為目的，抱有炒房暴富的心態。

地段要選好

了解東南亞國家的人都知道，這些國家什么都缺，就是不缺地。馬來西亞人口3400萬，泰國6000萬，所以在這些東南亞國家，會有尊貴的黃金地段，但更多的是大量的廉價土地。所以一定要選好的地段投資。

首都一般都是各個國家的經濟中心，集中了全國的經濟命脈，也集中了全國超多高淨值、高收入、高學曆人群，同時也常駐80%—90%的國外精英。這類外國人和本地高級白領才是高租金預算+長租的穩定客戶。他們99%集中在吉隆坡等首都地區，其他城市只有短期的遊客及養老的群體。一般投資首都都會取得不錯的收益。

不合理的回報率

其實項目好不好出租，客戶是可以通過位置、地段、人流量來判斷的。無非就兩點：周圍有沒有租客群體?你的房屋在該地段競爭有何種優勢?

東南亞國家房產理性的租金回報率應該在4%—6%左右，(吉隆坡租金回報位列世界前20)，能做到6%的就非常了不起了。如果有人和你說回報率10%以上，你就要小心了。

所謂“海景房”

東南亞國家四面沿海，有非常多沿海旅遊景區。在國內高房價強壓力的環境下，內陸很多客戶對住在海邊有種謎一般的情節，再加上超低總價，客戶當時就淪陷。

買房投資就是買地段，其餘都可以忽略不計。國外的基建跟中國完全不是一個概念，所謂的未來發展規劃也只是長期規劃、短期內很難實現的“大餅”而已。很多風景靚麗的旅遊景區除了旅遊業其餘什么都沒有，長租市場幾乎為0，只能不斷的換短租客。

馬來西亞房地產術語

在馬來西亞買房，房地產術語必須了解，否則吃大虧!簽署買賣合約是購買房子的第一步。這份合約通常被簡稱為SPA或S&P(Sales & Purchase Agreement)，內容概括買賣雙方同意的交易價、付款方式、產業詳情、交屋時間及其他相關的交易細節條款等。那么，馬來西亞房地產術語有哪些?

Accessory parcel(附屬區域)

在一個分層項目中，專屬買家的區域和范圍，例如停車位。

Assessment tax(門牌稅)

也叫作”cukai pintu”。這是由地方政府向屋主每年征收兩次的稅務，主要是用來維持當地的公共設施，例如垃圾處理、環境美化和街燈。

Base Rate (基准利率，簡稱BR)

這是由各個金融機構根據資金成本和法定儲備金，來制定的浮動利率。不同的銀行會有不同的基准利率，而資金強厚的銀行通常會給予比較低的利率和實際年利率，以吸引顧客。在2017年12月，國內銀行的利率介於3%至3.95%間。根據本身可承受風險的能力、現金風險和營運開支，銀行會計算出一個賺幅，如BR加1.35%。據此，假設基准利率是3%，而賺幅是1.35%，那實際利率就是4.35%。

Certificate of completion and compliance(完工認可證書，簡稱CCC)

這是一份由地方政府和大馬建築師局發出的完工認可證書，證明該建築物已經依據國家建築物指南完成，所以可以安全入住。‍

Common property(公共資產)

這是指建築物內，不屬於任何獨立業主的區域和資產，例如樓梯間、保安廳、電線、公共場所、牆壁、圍牆、遊泳池、遊樂場、跑步道，乃至所有業主共用的區域。

Covenants(協定條款)

列明在合約內的條款。

Defect liability period(保修期)

發展商在交屋後，一般會給屋主一段介於18至24個月的期限，來做出有關建築物和手工瑕疵的投訴。如果屋主發現單位的實際情況，與合約協定的內容有所出入，也可以在這個期限內做出投訴。

Encumbrances(債權)

意思是指一個並非地主的人，在一塊土地擁有的法定權利。這個狀況會列明在地契中，而有關地契可通過土地局查詢和取得。

債權的種類，包括地役權(穿越或征用某人土地的權利)、房貸、契約和相關債務。債權有可能拖累土地貶值，甚至導致地主無法全面行駛本身對有關土地或產業的權利。

Freehold(永久地契)

顧名思義，擁有永久地契的資產將永遠屬於業主的。但在一些特別情況下，例如要進行基建工程如高速公路等，地方政府仍有權利收回擁有永久地契的土地，不過，政府會做出相應的賠償，而有關賠償往往是現金賠償或提供購買新資產的折扣。‍

Individual/Strate title (個別/分層地契)

在移交房產後，發展商必須負責為業主申請地契。這些地契就像是個別單位的報生紙，除了證明有關房產的合法性，也列明業主的身份。在這當中，排屋、半獨立和獨立式房屋等有地房屋的業主，將獲得的是個別地契。至於那些具備共用設施和區域的公寓和位於圍籬社區內的有地房屋，業主則是獲得分層地契。

Joint management body (聯合管理機構，簡稱JMB)

根據Strate Management Act 2013，發展商和買家必須聯合成立聯合管理機構，以共同維護和管理有關項目內的公共資產和范圍。同時，該機構也將制定並收取管理維護費、遵從地方政府的相關政策，並確保住戶遵守有關居住條例。

Joint management committee (聯合管理委員會，簡稱JMC)

聯合管理委員會經由聯合管理機構的投選而成立，主旨是行駛有關權利和職責。一個聯合管理委員會必須由至少有一名發展商代表，加上5至12名業主的代表來組成。在這當中，業主的任期不可超過3年。

Leasehold(租賃地契)

具備租賃地契的產業，或者所屬土地歸州政府所有的產業，租賃期限通常不超過99年。一旦租賃地契到期，該土地將歸還州政府，不過，業主可以支付一筆費用，以向有關單位更新地契的租期，而有關費用因各州政策而定。

Management corporation (管理機構，簡稱MC)

在房產移交給業主後的兩年內，業主必須成立管理機構，以從聯合管理機構手中接下管理有關房產的工作。管理機構的成員是已獲得分層地契的業主。管理機構根據Strate Titles Act 1985條例成立，可不必向公司或社團注冊局進行注冊。它是一個可起訴和被起訴的法人團體，且可以永久存續(perpetual succession)。‍

Memorandum of Transfer (轉讓備忘錄，簡稱MOT)

發展商或賣家和買家在簽署買賣合約後，付清餘款前，所簽署的文件。這是一份正式文件，需要呈交土地局進行資產易名的記錄。

Mortgage Reducing Term Assurance(房屋抵押貸款保險，簡稱MRTA)簡單來說，這是一份為房子投保的“壽險”。它可以在產業借貸人發生意外或去世後，償還剩餘的房屋貸款，從而保障借貸人和其家人的財務狀況不會受到影響。

National Land Code (國家土地法典，NLC)

這是馬來半島主要的土地條例。Sabah和Sarawak的土地則是受Sabah Land Ordinance and Sarawak Land Code管制。

Quit Rent(地稅)

也稱為“Cukai Tanah”，就是所謂的地稅。地稅是所有業主每年都必須支付的稅務。

Real Property Gains Tax (產業盈利稅，簡稱RPGT)

向賣家征收經由脫售產業而賺取的盈利的一種稅收。抽稅的比率依據持有房子的時間長短(從簽下買賣合約開始至正式脫售日期)而有所不同。如果你想要避開這個稅務，就要等到豁免期後，也就是持有5年後才脫手。

Service charges(管理費)

由聯合管理機構或管理機構向業主征收的費用，用來維持和管理分層地契項目。

Sinking fund(儲備金)

也是一個由聯合管理機構或管理機構征收的費用，在突發狀況時派上用場，例如更換和維修建築架構、油漆和購買公共設施等。

Vacant possesion(交鑰匙，簡稱VP)

房產正式可以交給買家。擁有這個證書，買家就可以同時獲得完工認可證書，然後遷入新屋啦!

Vendor(賣家)

這是指發展商或產業賣家。

了解以上這些房地產術語，可以讓你在買房時躲過很多隱藏在合同中的坑，海外投資可不能稀裏糊塗。

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