中國房產降溫，德國房價卻逆市上揚！

這次暑假回國，考慮把自己國內手頭的房子變現，爭取回到德國進入德國房產熱海。和周邊的朋友們一說，大家紛紛表示有興趣，認為雞蛋不能放在一個籃子裏。考慮到中美關系的複雜性和德國經濟龍頭老大的房地產性價比，我考察了一下德國房產。

首先，德國在歐洲房屋自有率墊底，全德國55%的人口租房住，柏林、慕尼黑等大城市更高達80%。和我們中國人樂於投資房產不同，德國人習慣租房住。因為，德國有完善的租房制度，如果在德國炒房，會有高額的稅賦等。

所以，在完善的房產制度下，從1970年往後的近40年時間裏，德國人均收入增長了3倍左右，德國名義房價指數僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%。德國的房價和房租，目前在整個歐美發達國家范圍內屬於價格窪地。

其次，伴隨著德國銀行的低利率和英國脫歐事件愈演愈烈，德國的房價從2010年開始入快速上漲通道。即使是在全球經濟動蕩不安的2018年，全球大多數資產類別普遍出現負收益的背景下，德國房價，尤其是大城市房價仍保持了10%以上強勁增長。

歸根結底，任何一種資產上漲的最核心原因都是供不應求，德國房價也不例外。英國宣布脫歐之後，一些企業出於擔憂，把歐洲總部搬到了德國的一線城市慕尼黑和杜塞爾多夫。一些金融企業挪到了歐洲的另一個金融中心法蘭克福。人越來越多了，房子也越來越不夠住了，原本德國房屋市場的供求平衡關系也逐漸被打破了。

同時，脫歐的不確定性讓部分投資者把目光從英國轉向了經濟局勢更加穩定的德國，這也推動了外來資金的流入。

2018年12月中旬，德國內閣通過了德國首部移民法草案，鼓勵專業人才來赴德就業，並對獲得長期工作簽證的條件給予了放寬。這加強了德國對全球人才市場的吸引力，對於德國的未來的房價也是一個長期的利好因素。

發達的德國西部，房屋空置率只有2%，慕尼黑的空置率僅只有0.2%。德國在房屋自有率低，供不應求的狀態下，有買房需求的人也越來越多。2018年11月初全球知名會計師事務所普華永道(PwC)發布的《2019年歐洲房地產新趨勢》報告中，2019年歐洲房地產投資前景最佳的十大城市，德國占了四個。

從個人角度看，德國經濟和政治環境穩定，推動德國房價上漲的驅動因素完好無損，持續的低利率讓融資成本維持在低位。德國大城市幾乎為零的空置率以及持續不斷的的住房缺口，可能仍將繼續推動德國地產價格上漲。

不過，德國許多地區的房價已經到了很高的水平，這意味著投資選擇變得更加困難。另外，德國政府對於炒房還是有很嚴格的限制的。所以，最好的選擇是投資一兩套優質房產，以租養貸，坐收德國房地產紅利。