在日本，投資什么樣的房產賺錢

這幾年，不少國人都來日本投資房產，那么想到日本投資房產，投資什么樣的房子能賺錢呢?首先我們要把買房的重點放在“投資”這兩字上，既然是“投資”，那么就要先弄清楚日本人最常租什么房?

不難發現，日本的年輕人們還是願意選擇租房住，房租費用也是主要生活開支之一，這使得東京地區的不動產市場的房屋租賃率高達90%以上，給不動產投資者們帶來了可觀的經濟效益。

盡管日本房產市場剛剛經曆了長達20年的低迷期，但其價格仍然讓很多日本工薪階層望而生畏。東京的年輕人平均月薪大約是30萬日元，約合人民幣1.8萬元。按此計算，就算不吃不喝，也得需要十幾年才能買得起一套50平米的房子。所以年輕人一定是先以租房為主。

而因為日本年輕人在經濟收入不高的情況下，小戶型成為日本年輕人特別鍾愛的戶型，出租率也高達95%以上。一個大約15平米的單間租金每個月可以達到7萬-10萬日元左右，約合人民幣4200-6000元。

能在東京這么寸土寸金的城區中心區域擁有自己住房的，那都是不折不扣的有錢人。大多數的工薪階層買房子都向四周輻射，紛紛把目光投向所謂首都圈的最外圍。

同樣的面積，首都圈邊上的住宅樓價格是東京都內價格的1/2-1/3。推動東京人在首都圈邊上購房的就是四通八達的公共交通，每天早上，各線的地鐵和輕軌載滿西服革履的工薪族向都市中心運送。

總體來說，如果您想要投資日本房產，預算不是很大的情況下，投資東京小戶型是你的最佳選擇，而且在東京這種高出租率的情況下，您的投資當時最劃算的。

選擇怎樣的房子保值

注意“淨稅前收益率”

在日本各地都可以找到稅前淨收益率從6%到12%的房產，具體取決於地點。東京中心的房產通常為4%至5%，外郊區的房產最多為6.5%。請記住，在東京稅前淨值超過6%的任何物業都可能具有吸引力較小的特征，例如沒有電梯的四到五層樓，或者距離最近的火車站或巴士站有長達15分鍾的步行路程(這種房子普遍售價偏低)。川崎、橫濱或千葉地區(成田機場所在地)等衛星城市，可能會發現收益率接近8%至9%的稅前淨額。

請注意日本房地產商所掛的是“淨收益”而不是“淨稅前”。此收益率不包括購買成本(房地產經紀人費，購置稅，法律和注冊費，買方代理費或保險費)，這些費用可能達到購房價格的15%至20%。收益率也可能不包括物業經理收取的總租金收入的5%至6%。

經檢查後房屋狀況良好的房子

目前為止，日本的住宅中，一戶建在25年，或者公寓在30年左右的時候會被判定為房屋價值為0，但二手房如果能保持一定的品質，也會給予積極的評價。在購買住宅時，無論是新房還是二手房，都會委托專家對其進行住宅診斷，以確認房屋狀況。入住以後也需要進行適度的檢查，對今後維持建築物的價值也非常重要。

房屋檢查關鍵在於“客觀性和第三方性”。“房屋檢查員和房地產商之間的粘合”是現階段業界的一個大問題，買賣雙方都不能自行選擇房屋檢查員，只能選擇房地產商介紹來的。因為，房地產商和房屋檢查員已經成為工單和保險方之間的關系。

選擇城區改造區域

就租賃現金流而言，日本房地產市場是一個非常龐大，活躍和健康的市場。過去幾年中，頂級地區的房價也在很長一段時間內首次上漲。為了迎接全面的人口減少，少子化高齡化社會，從現在開始，日本1740個地方政府中的384個地方政府實行“緊縮&網絡政策”來縮小城市。簡單來說，就是在一定程度上保持人口密度，防止行政效率的惡化，保持市民生活的便利性。

如此一來，將會對房地產的資產價值產生很大的影響。起決定性作用的是金融機構的評估，金融機構對城區改造區域內的地價擔保評估，區域外的不能評估，那么不可避免的會出現兩者的資產性的差額。所以購房前，應當查一查當地政府是否有這項計劃。

距離車站近是第一要素

無論是購買還是租賃，房子距離車站的距離越短越好。據東日本不動產流通機構的數據顯示，2013年在東京都心7區(中央區、千代田區、港區、新宿區、涉穀區、品川區、目黑區)，距離車站每多1分鍾路程，二手房成約單價就會低8000日元/平米。而在2017年，是低了16,000日元/平米。

這種傾向在大都市的近郊也是一樣的。無論是都心還是郊區，車站前以及車站附近的房子都更保值。日本年輕人對房屋大小不太在意，但是上班和買東西等生活便利性是優先考慮的要素。

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