幹貨！2020年英國十大房地產投資城市分析

英國的房屋租賃市場正以前所未有的速度增長，預計在未來兩年內將占整個住房市場的四分之一。投資買房出租(Buy-to-let )行業估計價值超過1萬億英鎊，是英國的主要投資市場之一，並且繼續吸引著令人難以置信的需求，以至全國住宅市場供不應求。那么，如何判斷最佳投資城市呢?我們針對不同城市的概況、基礎設施建設、房產增值以及平均租金回報等方面來詳細介紹。

英國十大房地產投資城市

伯明翰(Birmingham)

2019年人口120萬，過去5年房價增長26.41%，2019年房價增長4.2%，平均房價16.8萬英鎊，平均租金收益率4.92%。

伯明翰仍然是英國最受歡迎的投資地點之一，盡管有預測稱伯明翰將面臨英國退歐不確定性的沖擊，但自2016年以來，伯明翰實際上一直是英國表現最佳的城市之一。

伯明翰是英國人口第二大城市，2019年在城市發展方面取得了巨大進展，隨著城市經濟的發展，人口的快速增長意味著伯明翰將在十年內需要近100,000個新家庭。根據萊坊(Knight Frank)預測，到2022年價格將上漲12.5%，因此可以看到伯明翰為何顯示出如此巨大的投資潛力。

根據PropertyData的數據，2019年伯明翰的租金收益率介於4.4%至5.3%之間，房產市場主要由市中心的1居室和2居室公寓組成。投資者對靠近市中心配套成熟區域需求巨大，在持續增長潛力基礎上會帶來投資超額回報。

隨著伯明翰2022年英聯邦運動會的來臨，預計在2020年會進一步發展，為 即將到來的著名體育盛會做好准備，同時也會開始實施5G技術設施測試。

第一太平戴維斯預測2019-2024房產價格增長，伯明翰所在的西中部地區(West Midlands)預計增長18.2%。

利物浦 (Liverpool)

2019年人口494,000，過去5年房價增長21.32%，2019年房價增長5.7%，平均房價12.2萬英鎊，平均租金收益率5.82%。

利物浦房價增速在2018年第四季度表現出色，2019年的價格增長有所放緩，但利物浦仍然是西北部的主要投資目的地，這要歸功於令人振奮的城市發展、出色的工作機會以及整個地區租戶需求的增長。第一太平戴維斯(Savills)預測，2019年-2024年西北地區的房地產價格預計將增長24%。

利物浦是英國買房負擔壓力最小的城市之一，市場平均房價只有13.5萬英鎊，如果您希望保持較低的購房預算，同時想獲得更高的租金收益以及房價增長收益，那么利物浦就是您的最佳選擇。

TotallyMoney分析了英格蘭、蘇格蘭和威爾士近50萬處物業的數據，對英國前25個出租回報最高的城市按地區郵編做了排名，利物浦被認為是2018、2019和2020年投資房地產的最佳城市之一，TotallyMoney列表中總共出現了6個利物浦郵編地區，比其他任何城市都要多。其中利物浦的L1區在25個地區中排名第一，收益率為10%。另有5個利物浦郵政編碼(L11/L6/L2/L3/L4)排在前25位，收益率介於7.13%-8.67%之間。

政府重建改造工作在利物浦強勁的房價增加中發揮了重要作用。該市許多地區都經曆了持續的更新，利物浦知識區(Knowledge Quarter)、詹妮弗(Jennifer)、安菲爾德(Anfield)和利物浦水域計劃( Liverpool Water)等重大項目幫助利物浦煥發勃勃生機。

根據市政府的“利物浦地方計劃”，價值近140億英鎊的重建項目正在進行中或籌備中，最終目標是創造35,000套新房屋和38,000個新工作崗位。

曼徹斯特(Manchester)

2019年人口546,000，過去5年房價增長26.69%，2019年房價增長5.1%，平均房價17.3萬英鎊，平均租金收益率4.77%。

曼徹斯特是除倫敦外第二大繁華的城市，英國最適合移居的城市，也是除倫敦外人口增長率僅次於伯明翰，作為曆史悠久，知名度高的城市，曼徹斯特被認為是英國最佳的房產投資城市之一。

曼徹斯特具有與利物浦非常相似的資本增長潛力。曼城利用絕佳的發展機會對學生和年輕專業人士產生了旺盛的租賃需求，這兩個城市的人口年輕化占比非常高，因此無論是在剛需自住房還是出租房方面都有巨大需求。第一太平戴維斯(Savills)預測，2019年-2024年西北地區的房地產價格預計將增長24%。

曼徹斯特是英國複興之路的另一個重要角色，過去和現在都有許多擴建項目。近年來最著名的項目是索爾福德區媒體城(MediaCity)，耗資十億英鎊，使Salford Quays Docks變成了一個充滿活力的商務和休閑中心。媒體城是BBC和ITV等眾多大型企業的所在地，中國華為也於2019年入住媒體城。近年來曼城吸引了眾多增長型企業的關注，從而推動了對房地產的需求，進一步推動房價穩步上漲。

根據Zoopla的數據，曼徹斯特市中心一居室公寓的平均價格約為18.2萬英鎊，對比另一個投資最多的索爾福德地區(Salford)，一居室公寓的平均價格為15.5萬英鎊，突顯了市中心以外地區購買負擔小的優勢，因為房屋價格較低，租金收益率較市中心更高，投資需求量持續上升。

2009年之後，倫敦成為首批複蘇的市場之一，其增長從市中心開始向外擴張。預計大曼徹斯特也會發生同樣的情況，其中曼徹斯特的基礎設施投資起到關鍵作用，從曼徹斯特Metrolink輕軌到HS2高鐵計劃，這些項目正在確保該地區周邊高效、現代化的交通系統。從而推動城市發展的增長勢頭將斯托克波特(Stockport)、博爾頓(Bolton)和索爾福德(Salford)等地區展開。

萊斯特(Leicester)

2019年人口417,000，過去5年房價增長25.62%，2019年房價增長5.3%，平均房價18.1萬英鎊，平均租金收益率5.16%。

萊斯特位於英國東中部地區，擁有便利交通與其他城市相連，乘火車47分鍾到伯明翰，大約75分鍾即可到達倫敦。

萊斯特房產市場長期受到供需問題困擾，因而創造了一個令人難以置信的競爭市場，並確保過去的一年房價增長良好表現，從而使萊斯特成為最佳投資城市之一。

萊斯特的房地產價格遠低於英國平均水平，根據hometrack數據目前平均房價在18.1萬英鎊，而全國平均房價為21.7萬英鎊，2019年房價增長5.3%。第一太平戴維斯(Savills)預測，2019年-2024年東中部地區的房地產價格預計將增長18.2%。

在城市重建及改造方面，萊斯特水濱項目(Waterside)是其中之一，旨在改造150英畝城市中心一處舊工業區，目標是創造更多新建房屋和工作空間並帶來新的投資增長。

萊斯特在英國十大學生負擔力最小的城市中排名第三，僅次於加的夫和赫爾。萊斯特大學有大約17000名學生，德蒙福特大學有大約22000名學生，因此學生住宿市場很受歡迎。

諾丁漢(Nottingham)

2019年人口33萬，過去5年房價增長24.01%，2019年房價增長4.6%，平均房價16萬英鎊，平均租金收益率5.44%。

諾丁漢位於英國東中部地區，可直達許多主要目的地，大約2小時到倫敦，1.5小時到曼徹斯特，1小時到伯明翰，諾丁漢在金融和商業服務、物流、先進制造、生命科學和數字化方面開展業務，它是東中部最大的購物、休閑、文化和體育中心。

諾丁漢的基礎設施非常發達，城市輕軌電車交通系統范圍廣泛，為市中心及其周圍地區提供了通勤便利，其中Nottingham Express Transit和 NET Tram電車網絡值得一提，路線從市中心向北延伸，南至大學，電車沿線附近買房出租對租戶很有吸引力，同時也提振了諾丁漢的房產價格。

諾丁漢是諾丁漢大學和諾丁漢特倫特大學的所在地，這些世界一流的大學吸引了60,000多名學生來到這座城市，這些學生帶來了新的創造才能並促進了經濟發展，因此增加了對諾丁漢購房租賃的需求。諾丁漢還是外國學生的首選。根據諾丁漢大學的數據，所有學生中有四分之一是海外學生。

諾丁漢年齡在18至29歲之間的年輕人比例約為28%，年輕人口眾多，對出租房屋需求增加，更多的年輕人選擇租房而不是購買。這就是為什么對於投資者而言買房出租是一個明智的選擇。

自2000年以來，價格一直在城市中心附近保持高增長，上漲了約210%。目前諾丁漢的房屋均價在16萬英鎊，是英國房價最低的城市之一，2019年房價增長4.6%。

謝菲爾德(Sheffield)

2019年人口725,062，過去5年房價增長23.03%，2019年房價增長4.4%，平均房價13.9萬英鎊，平均租金收益率5.87%。

謝菲爾德位於英國正中心，是英國第四大城市，也是南約克郡的第一大城市，去曼徹斯特和伯明翰大約1小時，到倫敦大約2小時。謝菲爾德在數字媒體、金融、物流、制造、工程和低碳能源等各領域都有重要業務，是推動國民經濟發展的核 心城市之一，並吸引了來自世界各地的投資。

謝菲爾德被公認為約克郡地區19家最大公司的所在地，僅在2014-2017年之間，已經創造了35000個工作崗位，彙豐銀行、Foregmasters、波音和邁凱倫等大型跨國公司在該市進行了大量投資。並預計在未來10年新增多達70000個工作崗位，吸引更多年輕人從英國其他城市移居過來，預計到2035年人口將增長近15%。

根據Zoopla的數據，謝菲爾德的平均房價為13.9萬英鎊，在購房負擔上僅高於利物浦。作為2018年，2019年和2020年英國最佳的房地產投資城市之一，謝菲爾德一直受到關注，部分原因是該市租金收益的不斷增長，根據Totally Money數據分析，謝菲爾德的S1郵政地區Totally Money租金收益率為7.83%，是租房者的熱門地點，吸引了許多年輕專業租戶的需求，並增加了該地區的平均租金。

謝菲爾德是英國最受歡迎的學生目的地，擁有兩所知名大學，謝菲爾德大學和謝菲爾德哈勒姆大學，每年帶來超過63000名學生，國際學生數量在過去5年中增長了30%，因而學生住房需求一直都供不應求。

在謝菲爾德讀大學的畢業生中，有超過四分之一會選擇落地生根，市中心附近出租房屋需求越來越大，根據zoopla的數據，在過去5年中將房價推高了23%。

牛津(Oxford)

2019年人口165,000，過去5年房價增長16.83%，2019年房價增長-0.6%，平均房價41.1萬英鎊，平均租金收益率4.25%。

牛津市是房地產投資行業中經常被人們所忽視的城市，它是該國最強大的經濟體之一，牛津不僅只是大學，其他重要行業包括健康、教育、研究、技術和出版等提供高附加值和高薪工作，牛津大學是英國十大旅遊勝地之一，每年有52.6萬人次訪問，使其成為Airbnb短期出租的理想地點。

舉世聞名的牛津大學和牛津布魯克斯大學有近40000名學生，他們都需要學生住房，因此學生住宿市場對這裏的房地產投資者來說是一個巨大的吸引力。

牛津房價是英國最高房價排名第三位，前兩位分別是倫敦和劍橋，目前房屋均價41.1萬英鎊，這裏的房價在過去的20年中已經上漲了308%，2016年以來價格上漲有所放緩，但Hometrack數據顯示，2019年牛津房價下跌了0.6%，因此現在可能是尋找買入的最佳時機。

牛津房屋平均價格約為平均收入的12倍，這意味著對牛津房屋租賃的需求巨大，學生租賃是目前最重要的市場，報告顯示，牛津大學正在迅速增加學生人數，但是尚未建立足夠的新住宿，因而住房短缺迫在眉睫。

牛津與倫敦、劍橋和希思羅機場有著直接聯系，在東西鐵路和Crossrail城鐵之間，牛津將受益於倫敦通勤帶的基礎設施改善。這有助於將牛津的就業率降至不到1%，與2018年相比，外國直接投資(FDI)增加了122%。

加的夫(Cardiff)

2019年人口474,000，過去5年房價增長19.29%，2019年房價增長4.1%，平均房價21.2萬英鎊，平均租金收益率4.89%。

加的夫是英國威爾士的首府，是英國發展最快的城市之一，也是全球一些規模最大的活動的舉辦地，在金融、創意、生命科學和制造業領域突出，旅遊業也是新興產業，每年接待約1800萬遊客，是投資的熱門城市之一。

加的夫的大學教育一直是該市近期發展的主要推動力，擁有三所大學超過80000名學生，學生占城市人口的20%，為該市經濟貢獻超過13億英鎊。較高的學生保有率以及更多的畢業生選擇落地生根，促進了不斷增長的年輕人口，因而對於房屋租賃需求量非常大，投資買房出租是一個不錯的選擇。

加的夫加大了對基礎設施投資建設，在與其他城市以及整個城市之間的交通線路進行大量投資，最近對南威爾士城鐵投資10億英鎊，使往返市內及市區的交通更加輕松，其中中央廣場項目作為一個重點項目提供超過30,000個工作機會。

加的夫的GVA增速快於英國其他核 心城市，達到5.7%，預計它將成為未來20年增長最快的核 心城市，使其成為2020年值得關注的英國頂級城市之一。

利茲(Leeds)

2019年人口815,000，過去5年房價增長20.50%，2019年房價增長3.1%，平均房價16.8萬英鎊，平均租金收益率5.07%。

利茲位於英國西約克郡，是英國最大、最集中的城市之一，被認為是倫敦以外英國最大的商業城市之一，這個城市以其不斷發展的商業環境、著名的購物場所和豐富的夜生活而聞名，旅遊業很受歡迎。

利茲最著名的產業是技術、金融、制造業和創意產業，不斷擴大的商業零售業以及不斷增長的金融和服務業，為該市提供了更多的就業機會，從而更加吸引人才，人口持續增加。利茲得益於其強大的商業實力，占英國GVA的5%，經濟規模超過了9個歐洲國家。

近些年利茲人口的增長速度是倫敦的七倍，增長了151%，利茲正在努力滿足住房需求，到2021年將新建90000套住房，其中正在建設中的僅60000套，供需嚴重不足，2019年利茲房地產市場價值590.5億英鎊，房價增長3.1%。第一太平戴維斯(Savills)預測，2019年-2024年約克郡地區的房地產價格預計將增長21.6%。

利茲有包括利茲大學、利茲城市大學和利茲藝術學院在內的知名院校，是一個很受海外學生歡迎的城市，整個利茲的大學學生人口超過60000人，較高的學生保有率和未來更多吸引人才的就業機會，促進了整體房屋市場需求。利茲的一些區域包括最大的學生區Headingley，租金收益率達到7.4%，另外一些學生區Burley, Woodhouse and Hyde Park，租金收益率有5%-6%左右。

目前利茲重大項目包括南岸地區的複興改造，這將是該市100年來最重大的變革之一，目標是將利茲市中心的面積擴大一倍，提供超過400公頃土地開發，35,000個工作機會和8,000所房屋。作為歐洲最大的城市中心改造之一，它將在未來幾十年中促進利茲城市中心的發展。

倫敦(London)

2019年人口910萬，過去5年房價增長17.69%，2019年房價增長0%，平均房價47.8萬英鎊，平均租金收益率4.85%。

英國國家統計局的報告顯示，20年前倫敦的平均房屋價格為11.5萬英鎊，2008年平均增至35.1萬英鎊，2009年之後，倫敦是英國增長最快的城市，達到約70%的峰值，是整個英國平均值的三倍，2019年平均47.8萬英鎊左右，房產增值一直是促使人們購買倫敦投資的主要動力。

自2016年以來，由於倫敦房屋購買負擔加大以及脫歐造成的市場趨緊等問題，倫敦的房價增速開始明顯下降，趨於平緩，但是隨著2020年成功脫歐，Rightmove數據顯示，2020年1月-3月份房價開啟快速增長，3月份新賣家平均要價達到了創紀錄的312,625英鎊，較2019年同期上漲了3.5%，這是自2016年12月以來的最高年度價格增長率。

同時，3月份數據顯示，房屋銷售協議數量增長17.8%，是2016年以來同期最高水平;全國平均銷售速度快6%，倫敦則快18%;由於新賣家數量僅增加1.2%，供需產生懸殊的差異，現在平均銷售時間為67天，遠低於去年的71.4天。到目前為止，所有關鍵指標都表明市場比2019年更加活躍，從而加劇了價格上漲的壓力。

3月份大倫敦地區房屋均價63.8萬英鎊，內倫敦房屋均價79.2萬英鎊，外倫敦房屋均價52.9萬英鎊;首次買家房屋均價48.9萬英鎊，第二次購買買家房屋均價71萬英鎊。

不過因為新冠肺炎影響，目前英國房產市場趨於停滯，很難預測未來會帶來多大的影響，不過市場整體基本面依然良好。英國央行為提振經濟已將英國基本利率降至0.1%，無限接近零利率，有助於降低貸款利率，買房剛性需求明顯加大，對房地產市場起到較強的支撐作用。

房產市場一直在等待確定的窗口，而2020年似乎將是許多人希望采取行動並滿足其被壓抑的住房需求的一年。但是新冠病毒的傳播可能暫時影響當前住房市場的快速發展，預計住宅市場統計數據與其他經濟指標一樣，在春季和夏季可能會出現波動，不過市場基本面仍然非常穩健，當前的交易量激增，到目前為止，沒有跡象表明買家活動或對房地產市場的興趣下降。

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