海外身份投資澳洲房產常見問題都在這兒啦

在海外資產投資盛行今天，澳洲房產備受青睞。但作為海外投資者，在不了解情況的前提下，也難以做出很好的選擇。那么，在我們投資澳洲房產前，要知道哪些事情?作為海外投資者，能否在澳洲購房?投資澳洲房產的費用又有哪些?澳洲房產是否真的值得投資?接下來就和小編一起去看一看吧。

1. 海外身份是否可以投資及購買澳洲的房地產?什么是FIRB?

答：海外身份可以投資購買澳洲地產，通常情況下，海外投資者只可以購買澳洲新開發的住宅房產(商業和工業地產無此限制)。

FIRB為澳洲海外投資審批委員會，主要負責審批外國投資者在澳洲的投資項目，除了澳洲永久居民和澳洲公民以外的外籍人士，如果想在澳洲購買房產都需要向FIRB申請。

2.海外身份可以投資購買澳洲地產項目種類有哪些?

答：常見的住宅項目有：公寓，聯排別墅，獨棟別墅;

常見的商業項目有：寫字樓，商鋪;

工業項目有：工業廠房，工業倉庫，以及工業土地;

房地產股票類：土地開發類股票，住宅開發類股票，商業及工業開發類 股票;房地產信托投資基金：股權型基金，債券型基金，混合型基金;

3.不同簽證類型所能購買的房產類型?

答：持旅遊簽證海外公民只可以購買澳洲全新的公寓或者獨棟別墅，商業和工業地產無此限制。

持188a/188b/學生簽證/陪讀簽證或其他超過12個月有效簽證的海外公民，可購買全新或者僅能夠作為個人自住用途的二手房，但該二手房的個人自住目的結束前6個月必須出售此二手房，商業和工業地產無此限制。

澳洲全新住宅的定義：全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。

4.一般投資澳洲的房地產有哪些費用開支?

答：

FIRB申請費

購買100萬澳元以下的地產，海外買家需支付5700澳幣

購買超過100萬澳幣不超過200萬澳幣的地產，海外買家需支付11500澳幣

購買超過200萬澳幣不超過300萬澳幣的地產，海外買家需支付23100澳幣

購買超過300萬澳幣不超過400萬澳幣的地產，海外買家需支付34600澳幣

超過400萬澳幣以上，需支付至少$46200起澳幣的FIRB申請費。

印花稅

依據澳洲最新的條例規定，海外身份買家需要全額繳納物業印花稅(相當於中國的契稅)，以墨爾本為例，物業印花稅通常為房屋總價的13.5%，由兩部分組成，5.5%的本地印花稅+8%的海外印花稅。但如若海外買家購買合同簽訂於2017年7月1日以前的轉樓花(nomination)，可以節省5.5%的本地印花稅部分，僅需支付8%的海外印花稅。

律師費

在澳洲置業，由專業律師負責審核合同, 講解合同，澳洲律師代理費用在 1000-1500澳幣左右。

物業管理費

物業管理費根據開方商建造後樓盤的檔次、設施、物業服務及區域范 圍內的基礎設施定價，通常費用介於$3000—$5000/每年。

市政管理費

通常為$1000—$1500每年。

5.海外身份購買澳洲房屋可以進行貸款嗎?

答：可以。海外投資人可以將所要購的物業去澳洲的銀行或者信貸公司進行貸款抵押進行貸款。但是未成年人士不能直接貸款，可以由成年人出面貸款。銀行可以提供給貸款人的貸款金額跟貸款人提供的收入證明有直接的關系，貸款最多金額通常為年收入的5—6倍。

6.澳洲房地產增值前景如何?

答：澳洲地產經濟專家們分析認為：促進升值因素將長期存在，尤其是在悉尼、墨爾本這樣的首府城市：人口高速增長，土地供應短缺，GDP良性增長，失業率及控制率都維持在較低水平。從投資市場的發展規律而言，雖不能拿過去的增長數據來保證未來的成長，但成 熟的房產投資者可以從過去的增長中分析澳洲房產的增長因素，只要這些增長因素在，就可以相對的確保澳洲房產市場的發展趨勢沒有改變，一直是穩步上升的。尤其是作為投資房，目前公寓的租金普遍可以達到$2500/月。

7.如果投資購買了澳洲的物業，如何打理該投資物業呢?

答：您可以用於自住，也可以作為投資房交給專業、優秀的澳盛管家。我們提供中文服務，可以為購房者提供租賃服務，管理房屋，同時為客戶收繳租金，支付市政費，物業管理費等和房屋相關費用及服務。

8.投資者購買澳洲房產後，物業出租後帶來的租金收入是否要交相關稅金?

答：需要。根據澳洲當地法律，任何人在澳洲所賺取的收入都必須交付稅金。但是，該收入是出租後的淨收入。所以建議投資人購買澳洲房產時從澳洲銀行貸款投資，這樣就可以最大限度的抵扣了租金收入，同時，澳洲的會計師會把物業的各項開支用於抵稅，投資人可以最大限度的獲得投資收益。

9.投資人購買澳洲的房產，如果出租，是否容易找到租客呢?

答：澳洲現在空置率非常低，在近市區范圍內的房屋，空置率在2%左右，也就是說一百套房屋裏只有2套租不出去。尤其是我們澳盛管家憑借多年來的口碑，租賃房屋在市場上一直是供不應求。

10.如果海外投資者在澳洲的房產增值後，將房產拋售後是否需要支付增值稅?

答：需要支付。在澳洲投資房產，政府認為是一種投資行為，物業增值部分須按照澳洲政府規定繳增值稅，但與房產買賣交易相關而產生的律師費、會計師費、房屋折舊費等可以進行稅務抵扣。

11.澳洲房地產市場的特點如何?

答：政策完善、法制健全、市場成熟、升值穩定、租賃市場活躍、空置率低、房屋供給長期短缺等特點。

12.什么是樓花?在澳洲買樓花(期房)的優勢有那些?

答：樓花，是地產物業市場的一個名詞，最早源自香港，是一種投資工具相當於不動產期貨，也稱為“預售房屋”。比較買現房，買樓花(期房)有幾大優勢：

(1)在澳洲，特別是公寓多為樓花銷售，客戶在開盤之際有更多的選擇餘地，等到現房或接近現房時期，可供選擇的物業已經為數不多了。

(2)價格優勢;通常發展商在開盤之際，為了盡快的銷售過半，獲得銀行貸款，會把價格定位較低，從而投資人能夠以相對低的價格購買。

(3)首付低;買樓花簽合同時，只需要交納10%的定金，而餘額要等到房子全部建成後才一並付清，或者是貸款。這當中可能有1-2年的時間來准備餘款。並且在此期間不用交納銀行貸款利息，反而可以享受到房屋的增值。

13.在澳大利亞房屋面積如何計算?是否有公攤面積?

答：所有房屋面積都為實際使用面積，沒有中國建築面積和公攤面積的說法。

14.現在澳幣彙率低，是否適合入市?

答：我們海外的投資看到的是更遠的一個長線投資，而不是短期內彙率的波動。況且持有單一的貨幣就是最大的風險。更何況，澳元彙率目前的確屬於曆史低位。

15.買房交費的大致程序是什么?

答：客戶在購房過程中交費和彙款共3次：

(1)交訂金預訂房產，無論是海外買家還是本地買家，遇見心動的房屋，均需支付$2000-$10000的意向金將房屋預定，訂金可退或者可以作為首付款使用。

(2)合同簽訂 14天之內支付 10%的首付款。

(3)房屋交割時，需支付結賬清單中列明的尾款+律師費+其他應收款項。

16.房屋出現質量問題怎么辦?

答：根據澳洲法律規定，房地產開發商會有 7年的結構擔保。同時，澳洲規定房地產開發商都要先行交納關於房屋質量方面的保險，保期 7年。如有問題，保險公司會負責賠償;澳大利亞有一套嚴格的房屋交付使用的標准法規和嚴格程序，地方政府專員要對交工的房產檢驗，買賣雙方律師及房屋經紀公司共同驗收合格後簽字。

風險提示：海外房產信息由開發商/項目方提供，請投資者充分認識投資風險，自行核實相關信息，謹慎投資。