疫情是否會使澳洲房價再次陷入低迷？

行業專家表示，隨著冠狀病毒帶來的對經濟的影響席卷各行各業，同時推高失業率、增加債務並打擊消費者信心，住宅地產類的價格可能大幅下跌。

對於業內資深人士來說，這些可怕的警告並不是什么新鮮事。在過去33年裏，海外重大事件曾導致住宅市場暴跌了6次。

一些經濟學家和經驗豐富的專業人士將市場前景描述為“噩夢般的”，並警告在悉尼和墨爾本一些泡沫較大的城區內，房價將會減半。

但也有人表示，隨著冠狀病毒感染消退、人們重返工作崗位，以及政府史無前例的用以重振經濟的支出，市場可能很快度過這一段短暫的時期，問題將得到解決。

通常來說，澳大利亞房地產市場在全球經濟沖擊期間表現相對良好。

CoreLogic研究主管Eliza Owen的分析顯示，股市的大幅下跌和經濟衰退不一定預示著房地產市場的下跌。

例如1987年的Black Monday事件最終推高了澳大利亞的房地產價格，而這一股災卻導致股市市值縮水23%。

“投資者從股票轉向了房地產” AMP首席經濟學家Shane Oliver表示。在亞洲1998年金融危機和2000年互聯網泡沫破滅期間，當地的房產市場也表現的十分強勁。

但在上世紀80年代初和90年代初的經濟衰退中，由於失業率的上升，這兩個時期的澳洲首府城市房價分別下跌了8.7%和6.2%。

在全球金融危機期間，相比股市下跌的55%，房地產市場僅下降了7.6%。

AMP的Oliver表示，市場的健康將取決於經濟衰退的程度和失業率上升的幅度。

“我們的基本預期是失業率升至7%左右，這可能導致在今年晚些時候，隨著經濟反彈，以及在超低利率的幫助下被抑制的需求再次得到釋放使得房地產市場複蘇之前，讓房價下跌5%左右。”

目前政府和澳大利亞央行為幫助陷入困境的企業和家庭所采取的措施，應該會有助於防止失業率大幅上升。

從過去來看，1987年股市崩盤後的12個月裏，隨著Hawke政府恢複負扣稅，失業率下降了0.6個百分點。

銷量的急劇收縮也並不一定會導致房價的下降。

根據CoreLogic的Owen表示：“賣家可以將現下的疫情視為暫時的經濟狀況。如果貨幣和財政刺激可以足夠的支持企業和家庭收入，在未來幾個月內可能會看見交易的急劇下降，但不一定是住宅銷售的真實情況。”

AMP的Oliver相信，社交距離“就其本身而言”將可能會讓房價的漲幅趨緩，這是因為購房者和賣家暫停了房產交易，以避免自己不必要的暴露於病毒之中。

一些代表購房者的買家中介聲稱，市場反應迄今為止一直不大。買家中介Cate Bakos表示:“我沒有看到房價下降。真正想購買房產的人正在買房。你不會猜到我們正處在一個動蕩的時代。”

房地產中介還表示，他們正在適應不斷變化的市場環境。例如，在政府下令封鎖的情況下，一些公司正在試驗數字拍賣，如Zoom，一種基於線上的視頻會議服務，以及允許遠程簽署合同的技術。

高水平的債務也增加了不良貸款的風險。

根據澳大利亞央行的數據顯示，家庭債務與收入之比首次超過190%。住房債務與收入之比也躍升至逾140%的創紀錄高位。

澳大利亞在1987年的沖擊中相對來說未受損傷，但國內高水平的債務導致了1990年的“經濟衰退”。

“這將是我們有生以來所見過的最大的經濟沖擊，”Grattan Institute的家庭財務項目主管Brendan Coates表示。他認為，對流動性及收入沖擊的全面影響尚未到來。

“在一周之內，經濟就像從60km/h的增長速度突然撞牆停下。”Coates表示“這從未發生過，即便是在全球金融危機的時候也沒有發展的這么快。”

當銀行企穩，信貸緊縮放松時，市場會知道全球金融危機正在消退。“在有現象表明新冠病毒已經停止傳播之前，我們這一次不會看到複蘇的信號。”Coates指出。

Emma Bloom是一名專門從事高端地產，尤其是墨爾本Toorak和South Yarra周邊地區的買家中介。她表示，當失業、追加保證金、收入下降和債務上升開始產生影響時，澳大利亞一些最繁華的城區將會感受到沖擊。

“目前有很多不確定性，”她說。“買家和賣家正在擱置他們的活動。”

根據Oliver表示，如果經濟衰退最終被證明是深度和長期的，推升失業率至10%甚至更高，那么就存在“澳大利亞住房市場潛在脆弱性被沖擊”的危險。

高昂的家庭債務和房價可能導致償債問題激增、房產被迫出售和房價大幅下跌。

他表示:“由於房價下跌將導致支出減少、失業率進一步上升和更多違約情況等等，這將反過來削弱整體經濟，”他警告稱，在這種情況下，房價可能下跌20%，甚至更多。

“這並不是我們的基本觀點，但這凸顯出為什么政府和央行真的必須努力避免讓這種病毒造成大量企業破產和家庭貸款違約。”

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