日本房產投資，選擇怎樣的房子保值？

關於房產投資，多數人都不希望買來的房子出現貶值。去日本買房，一定要關注房屋的投資價值，那么，怎樣的房子才不容易貶值，買房前又要注意哪些問題?

01、注意“淨稅前收益率”

在日本各地都可以找到稅前淨收益率從6%到12%的房產，具體取決於地點。東京中心的房產通常為4%至5%，外郊區的房產最多為6.5%。請記住，在東京稅前淨值超過6%的任何物業都可能具有吸引力較小的特征，例如沒有電梯的四到五層樓，或者距離最近的火車站或巴士站有長達15分鍾的步行路程(這種房子普遍售價偏低)。川崎、橫濱或千葉地區(成田機場所在地)等衛星城市，可能會發現收益率接近8%至9%的稅前淨額。

請注意日本房地產商所掛的是“淨收益”而不是“淨稅前”。此收益率不包括購買成本(房地產經紀人費，購置稅，法律和注冊費，買方代理費或保險費)，這些費用可能達到購房價格的15%至20%。收益率也可能不包括物業經理收取的總租金收入的5%至6%。

02、經檢查後房屋狀況良好的房子

目前為止，日本的住宅中，一戶建在25年，或者公寓在30年左右的時候會被判定為房屋價值為0，但二手房如果能保持一定的品質，也會給予積極的評價。在購買住宅時，無論是新房還是二手房，都會委托專家對其進行住宅診斷，以確認房屋狀況。入住以後也需要進行適度的檢查，對今後維持建築物的價值也非常重要。

房屋檢查關鍵在於“客觀性和第三方性”。“房屋檢查員和房地產商之間的粘合”是現階段業界的一個大問題，買賣雙方都不能自行選擇房屋檢查員，只能選擇房地產商介紹來的。因為，房地產商和房屋檢查員已經成為工單和保險方之間的關系。

03、選擇城區改造區域

就租賃現金流而言，日本房地產市場是一個非常龐大，活躍和健康的市場。過去幾年中，頂級地區的房價也在很長一段時間內首次上漲。為了迎接全面的人口減少，少子化高齡化社會，從現在開始，日本1740個地方政府中的384個地方政府實行“緊縮&網絡政策”來縮小城市。簡單來說，就是在一定程度上保持人口密度，防止行政效率的惡化，保持市民生活的便利性。

如此一來，將會對房地產的資產價值產生很大的影響。起決定性作用的是金融機構的評估，金融機構對城區改造區域內的地價擔保評估，區域外的不能評估，那么不可避免的會出現兩者的資產性的差額。所以購房前，應當查一查當地政府是否有這項計劃。

04、距離車站近是第一要素

無論是購買還是租賃，房子距離車站的距離越短越好。據東日本不動產流通機構的數據顯示，2013年在東京都心7區(中央區、千代田區、港區、新宿區、涉穀區、品川區、目黑區)，距離車站每多1分鍾路程，二手房成約單價就會低8000日元/平米。而在2017年，是低了16,000日元/平米。

這種傾向在大都市的近郊也是一樣的。無論是都心還是郊區，車站前以及車站附近的房子都更保值。日本年輕人對房屋大小不太在意，但是上班和買東西等生活便利性是優先考慮的要素。

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