為何配置海外房產已成為投資領域的剛需?

2019年，對於國內投資者來說，用“辛酸”一詞形容不為過，人民幣貶值、“房住不炒”、信貸膨脹、千股跌停、P2P關停，固收取消，不再剛兌……

心累不止於此，國內的投資者想投資海外市場，卻又受限於國際金融市場的“捉摸不定”和國際形勢的“動蕩不安”，加之全球資產種類諸多，貿然進行投資決策實則是一種不理智的行為。

在“全球化”浪潮的推動以及投資理念的普及下，投資者對海外資產配置、海外房產配置逐漸關注並重視起來。據統計，80%的高淨值人群都有海外資產配置的需求，其中房產投資最受高淨值人群的喜愛。

問題來了——為何配置海外房產成為投資領域的剛需?

1、分散單一貨幣的風險

股神巴菲特說過，投資最基本的三條軍規：第一，保住本金;第二，保住本金;第三，時刻牢記前兩條。

高淨值人群進行全球資產配置、優化投資組合，目的之一就是分散單一品種配置帶來的風險。當風險降臨，“一籃筐雞蛋”能夠對沖單一品種“被玩壞”所帶來的損失，從而實現資產的穩定性，最大化的抗跌保值。

完成“分散風險”第一步後，接下來投資者需要考慮的是如何從海外房產配置中獲取收益。

2、加杠杆

類似英國、美國等國家，不實行“限購限貸”政策，這為房產投資者提供了施展拳腳的舞台。阿基米德說“給我一根杠杆，我就能撬動地球。”我們需要的這根“杠杆”，能讓你撬動你的口袋。通過海外房產貸款的“杠杆”去放大投資收益，在基礎收益上獲取更多的收益。

3、資產傳承

對於高淨值人群來說，購買海外房產除了投資和自住，最看重的便是“資產傳承”。前文說過，購海外房產者大多具備永久產權，意味著購房者購置的房產具備傳承性，可傳承給後代。

4、以租養貸

“以租養貸”顧名思義，通過貸款購房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩餘，這也是利用杠杆功能，而且是實現後面很多功能的前提。

5、以房生房

巴菲特有言“人生就像滾雪球，同樣財富也需要滾雪球”，投資海外房產同樣可以滾雪球。比如在核心地帶購買一套具備升值潛力的優質房產，購房者利用未來房產升值部分，投資下一套房產的首付，第二套房產如上操作，實現“房產的裂變”。

6、以房養老

以房生房，到了年老之時擁有多套海外房產，而且通過租金早已還請所有貸款。以後每月產生的租金就相當於給自己發養老金，再缺錢的時候就賣一套，缺很多錢的時候就賣兩套。相當於花很少部分的錢提早給自己買了一份養老保險，老有所依。

7、以房養學

留學生海外求學，“住”是一個要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。而有一種“神奇”的操作讓留學生既解決了“住”又解決了“學”。

比如有的家長會在學校周邊購買房產，將其中一間留為己用，將其它房間出租，利用房屋租金去嘗還部分貸款，等孩子學成回國的時候把房子一賣，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學期間額所有費用。而且讓孩子自己當房東，有主人翁意識。

留學留學，“留”在前，“學”在後，先解決了最關鍵的居住問題，很好的融入當地的社會和文化，避免群租帶來的居住條件不善的帶來的不好心情，影響學習。其實，高昂的租金就是給當地房東去還貸款，還不如出少部分的首付給自己孩子先買一套。

8、候鳥式養老

隨著全球化進程步履的加快，人們對老年時的居住地有了越來越多的選擇。如今養老的選擇不僅局限於國內，海外養老的熱潮逐漸興起。國外養老有著諸如基礎設施建設完善、醫療體系相對健全、季節性疾病預防、環境氣候適宜等等的吸引力。

9、稅務規則

海外房地產作為非金融類資產，不在CRS披露的范圍內，有效可規避CRS，確保手中的資產不被稀釋與縮水。另外，國內購房者的個人信息亦會受到隱私保護，不會公開曝光。

海外房產從最初的自住功能到今天的資產配置功能，經曆了近20年的發展變遷，其重要性已逐漸被投資者所認知。伴隨著人們來自“教育”、“稅務”、“自住”等各種需求的增長，海外房產更像是資產規劃的“優惠套票”，滿足購房者的多重需求。